小區(qū)車位歸誰(shuí)所有?開(kāi)發(fā)商能否對(duì)車位“只售不租”?對(duì)于此類問(wèn)題，律師給出專業(yè)解答：小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，有的屬于開(kāi)發(fā)商擁有、有的屬于業(yè)主共有、有的歸國(guó)家所有，至于開(kāi)發(fā)商對(duì)車位“只售不租”行為是否合法，也需要搞清車位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)再作出判斷。

　　本報(bào)記者　林　培

　　非規(guī)劃內(nèi)車位為公攤車位　權(quán)屬及收益為業(yè)主共有

　　浙江省紹興市某開(kāi)發(fā)商將某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴至法院，要求確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的59個(gè)地面車位使用權(quán)歸其所有。

　　原告是該小區(qū)的建設(shè)單位。原告稱，開(kāi)工建設(shè)前，公司取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，小區(qū)建成后，59個(gè)地上車位經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門、測(cè)繪部門驗(yàn)收合格。原告認(rèn)為，這59個(gè)車位是通過(guò)競(jìng)標(biāo)出讓土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)，且經(jīng)過(guò)規(guī)劃、驗(yàn)收，應(yīng)該歸屬于原告所有。

　　此外，原告舉證稱，開(kāi)發(fā)商與買受人簽訂的商品房買賣合同中有專門條款，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位問(wèn)題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權(quán)、車庫(kù)使用權(quán)、車棚使用權(quán)屬于出賣人。

　　小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表辯稱，小區(qū)的地面車位利用了小區(qū)公共場(chǎng)地的土地使用權(quán)，屬于原告依照規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主，原告無(wú)權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。

　　法院經(jīng)調(diào)查核實(shí)，涉案的59個(gè)地上車位面積均未計(jì)入小區(qū)建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因此，法院判決駁回了開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。

　　針對(duì)此案的焦點(diǎn)問(wèn)題，律師解釋稱，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位、車庫(kù)與非規(guī)劃內(nèi)車位權(quán)屬有所區(qū)別。

　　車位、車庫(kù)是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于小區(qū)的配套設(shè)施。之前的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條對(duì)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬作出明確規(guī)定，現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條沿用前述規(guī)定，即：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　規(guī)劃內(nèi)車位、車庫(kù)是建設(shè)單位在開(kāi)始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨(dú)立性、可分性，建設(shè)單位可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等書(shū)面合同方式，對(duì)車位、車庫(kù)所有權(quán)的歸屬作出明確約定。

　　非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車形成的車位，沒(méi)有包含在最初批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場(chǎng)地屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，維護(hù)費(fèi)用作為公攤費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，后續(xù)改擴(kuò)建車位也應(yīng)由業(yè)主共有。

　　此案中涉及的59個(gè)地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要保障設(shè)置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設(shè)施，規(guī)劃的初衷并非讓開(kāi)發(fā)商以出賣等方式獲利。且這59個(gè)車位未計(jì)入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。最重要的是，地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也無(wú)額外成本投入，實(shí)質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地。因此，法院審理認(rèn)為，這59個(gè)地上車位應(yīng)認(rèn)定屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能以出售方式進(jìn)行處分、獲利。

　　產(chǎn)權(quán)車位一般為開(kāi)發(fā)商所有　開(kāi)發(fā)商有權(quán)依法出售出租

　　按照相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。開(kāi)發(fā)商按照有關(guān)單位批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙投資建設(shè)的小區(qū)車位，在出售、附贈(zèng)或出租前，產(chǎn)權(quán)一般屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定自營(yíng)或依法出售、出租。

　　但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于很多小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)不菲，因此很多業(yè)主沒(méi)有意愿購(gòu)買產(chǎn)權(quán)車位，而是希望租用小區(qū)內(nèi)的車位。在北京有不少小區(qū)的居民反映，小區(qū)內(nèi)明明有閑置車位，但是開(kāi)發(fā)商表示車位不面向業(yè)主出租，業(yè)主如果有停車需求，必須購(gòu)置產(chǎn)權(quán)車位。對(duì)此，律師明確表示，此種行為不合法。

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　也就是說(shuō)，小區(qū)如果有空置車位，必須提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主使用，在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，開(kāi)發(fā)商才可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

　　同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，其行為應(yīng)該符合“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。

　　律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商規(guī)定小區(qū)車位“只售不租”，屬于限制業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車位的權(quán)利，此種情況下，業(yè)主可以向法院提起訴訟，要求法院判決開(kāi)發(fā)商將空置車位面向業(yè)主出租。

　　人防車位所有權(quán)屬于國(guó)家　開(kāi)發(fā)商可租不可售

　　按照國(guó)家規(guī)定，高層住宅和公共建筑都要有人防地下室，而人防地下室在平時(shí)就充當(dāng)?shù)叵萝噹?kù)功能，俗稱人防車庫(kù)或人防車位?！吨腥A人民共和國(guó)人民防空法》第二條規(guī)定，人民防空是國(guó)防的組成部分。因此，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。

　　《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》明確規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則;《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照上述規(guī)定，人防車位平時(shí)由作為投資者的開(kāi)發(fā)商使用管理，使用收益可歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　對(duì)此，律師補(bǔ)充說(shuō)，新建民用建筑時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，人防車位的所有權(quán)仍舊歸屬于國(guó)家。開(kāi)發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在平時(shí)對(duì)其享有使用權(quán)和收益權(quán)。但是，律師強(qiáng)調(diào)，人防車位使用權(quán)必須通過(guò)合法程序取得，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。

　　律師提示，人防車位很容易辨識(shí)。通常在地下室入口安裝有人防指示牌，人防工程內(nèi)部墻上醒目位置掛有“人防工程平面標(biāo)注圖示”，標(biāo)注圖上所標(biāo)紅線范圍內(nèi)的地下車位為人防區(qū)域車位。而且，人防工程必須有各自的防護(hù)單元互相獨(dú)立，設(shè)有人防門進(jìn)行分隔，要有防護(hù)通道和密閉的防爆門。人防車庫(kù)或車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　因?yàn)槿朔儡囄划a(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，所以開(kāi)發(fā)商不可出售，僅可出租，否則就是侵犯了國(guó)家對(duì)人防工程的所有權(quán)，并且租期最長(zhǎng)不能超過(guò)20年，超過(guò)20年的租賃合同超過(guò)部分無(wú)效。